高富中学校サブグランド用地取得に反対する理由の整理と討論原原案

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◆　高富中学校サブグランド　適正取得費の計算　　　1999,12,20

　　説明では　　　３２１３�u　＝　９７１．９３坪　　　坪単価　　１６万００００円
　　予算書の取得価格　１億５５０９万００００円　　印紙は別に８万円

　税金の定め　　
　　　公共への売買の時の（所得税、県民）税の算出は　
　　　　　Ａ　�@１５００万円までは控除もしくは　
　　　　　　　�A５０００万円までは控除
　　　　　Ｂ　さらに、�@か�Aを越える分について、越える分４０００万円までは、２０％
　　　　　Ｃ　さらに、越える分は２６％

　　　民間による売買の時の税金の算出は
　　　　　ａ　売買価格から１００万円を控除
　　　　　ｂ 売買価格の５％を控除
　　　　　ｃ 売買価格から（ａ＋ｂ）を引いた額の２６％

本件に当てはめる
　◆役場取得予定価格　坪１６００００円で計算すると
　　　　　Ａ＝５０００だから０
　　　　　Ｂ＝４０００＋０，２０％＝８００
　　　　　Ｃ＝１５５０９００００−（５０００＋４０００）　の　０，２６％
　　　　　　＝１６９２３４００

　　よって、公共へ売買の税額は　　Ｂ＋Ｃ＝　２４９２３４００
　　であるから地権者の手取り額は　１３０１６６６００　（手数料等は除く）

　◆民間売買の当事者希望価格　坪　１５００００円で計算すると
　　　　　ａ＝−１００００００

　　　　　ｂ＝９７１．９３坪×１５００００円×０，５％
　　　　　　＝１４５７８９５００×０，５％
　　　　　　＝７２８９４７５

　　　　　ｃ＝（１４５７８９５００−１００００００−７２８９４７５）×０，２６
　　　　　　＝１３７５００２５×０，２６
　　　　　　＝３５７５００００

　　よって、民間売買の税額は　　　　　ｃ＝　３５７５００００
　 であるから地権者の手取り額は　　 １１００３９５００

　◆地権者が民間へ売買した手取り額を確保する公共の取得価格を計算する
公共の場合の税金は、売買額９０００万円まではＡ＋Ｂ＝８００万円である
９０００万円以上の分の税額　　即ち０，２６％対象の税額を　Ｙ　とする
　　　　　要求される売買価格を　Ｘ　とすると　　　　

　　　　　（８００万円＋Ｙ）＋１１００３９５００＝Ｘ
　　　　　（Ｘ−９０００万円）×０，２６％＝Ｙ　　　　　　である
　　よって
　　　　　８００万円＋（Ｘ−９０００万円）×０，２６＋１１００３９５００＝Ｘ
　 　０，７４Ｘ＝８００万円−２３４０万円＋１１００３９５００
　 　　　　　　＝９４６３９５００
　　だから、要求される売買価格は Ｘ＝１２７８９１２１０円　となる

面積で割った単価は　３９８０４円／�u　　１３１５８５円／坪　（手数料等は除く）


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高富中学校サブグランド　取得費及び整備費　本会議反対討論の原原案
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1999,12,20

◆この議場での質疑において「国の経済対策などとは全く関係く、独自に取得するものである」ということから始まった提案者の説明、その他の答弁からは、そもそも、今、緊急に、用地取得すべき理由は見いだせない

・面積も広く、莫大な取得費を必要とする事業であるにもかかわらず、この４年間、従来からの教育委員会の今後の将来計画、中学校の整備計画の上で、一度も必要性を指摘されていなかった。さらに、町民体育館やグランド利用者の駐車場のことまで含めたとしても、同様に、何ら取得は計画されていなかった。まありに突然で、無計画であって、言葉を替えれば、他の諸事業と比べて、緊急、重大な必要性がないものである。

・「用地取得にはタイミング大事」について
「今後とも、取得できるとの担保があればよいないから」とのことであるが、それを一般化したら、すべての用地取得に同じことが言えるのであるから、具体的な他との取得意志の競合がなければ、緊急とは言えない。この件は、具体的には、長らく、地権者が売りに出していたが、買い手がつかないでいた物件であり、面積の広さ、価格からしても“競合”のおそれは極めて少ない。

・「中学校の現在のグランドがあまり良くない」について
　現在のグランドは、広さでは、県内有数であり、整備状況も十分に良好な部類にはいる。　ここに問題あるなら、この整備こそ優先順位が高いことは明らかである。

・「運動量確保」「雨上がりなど、体育館やプールの横で体育を行っている」について
　全国、それが普通一般の授業実態である。また、プール南側には、相当な広さの舗装された中学校の駐車場があり、これが、通常は、全く利用されていない。工夫の余地は、まだまだある。

◆仮に取得するとしても、諸般の事情を考慮しても、価格があまりに高すぎる
・地価は、下落している。１１月に県の固定資産評価審議会発表の路線価、評価額を発表した。これによれば高富町で、マイナス６，５％とされている。
・地価の相場決定には、周辺近傍の既存の売買価格が大きく参考される。偶然にも、このごくごく近くでは、二年前から一年前らかけて会社跡地が坪２２万円で売りに出されたが、なかなか買い手がつかず、最終的に、建物を再利用する予定で、某社が坪１７万円で購入したとされている。
・実際に今回の案件にかかる地権者は、以前から民間不動産業者を通じて、この土地を売りに出していた。しかし、買い手が全くつかず。その結果、かなり広範に不動産業界に物件案内が周知されている状態であった。この際、業界で用いる「物件概要書」には「売買希望価格坪価１５万円」とされている。また、「実測、公簿売買いづれも可」と記載されている。
　すなわち、この地権者は、坪１５万円で民間で売買を探っていたが、買い手がつかなかったのである。坪１５万円で、この提案にかかる３２１３�uの土地を民間で売買したときの、所得税などは３５７５万円であるから、売買価格１４５７８万円余から税額を引くと、実質的にこの地権者の手取り額は、１１００３万円余となる。つまり、この地権者は、民間での売買で１１００３万円の実質的な利益を希望していた、と言い換えられる。
　一方、役場が提案である、坪１６万円でしたときは、公共団体による取得として、優遇措置があり、この場合の税額は２４９２万円余であるから、売買価格１５５０９万円から税額を引くと、実質的にこの地権者の手取り額は、１３０１６万円余となる。
　つまり、２０００万円程、当初の希望額より手取りがふえる訳であるが、この地権者が、そうでなければ売買に応じない、との客観的、合理的な理由はない。
　そこで、もともとこの地権者が願っていた手取り額１１００３万円のを確保する売買価格を算出すると、１２７８９万円余（１２７８９１２１０円）となる。これは、�u単価約３９８００円、坪にすれば１３１５８５円と計算される。
　これらから、不動産業者らへの手数料を除くと、おおよそ坪１３万円で、十分かつ正当であると言うべきである。　これから計算すれば、約３０００万円を無用に支出するものである。

◆臨時経済対策適用がある見込み、ということについて